• Pascal Eise

Worauf müssen Sie bei der Wohnungsübergabe achten?

Aktualisiert: Juli 23

Über die Pflichten des Mieters beim Auszug aus einer Wohnung herrscht häufig Unklarheit. In diesem Beitrag erklären wir, worauf Mieter bei der Wohnungsübergabe achten müssen und welche Aufgaben sie vorher erledigen sollten.


Ein Kratzer im Parkett, ein Sprung im Waschbecken oder Flecken auf der Tapete: Selbst kleine Schäden können beim Auszug aus einer Wohnung zum Streitfall werden. Doch Mieter müssen nur beseitigen, was über normale Nutzungserscheinungen hinausgeht und außerdem während ihres Mietverhältnisses verursacht wurde. Dazu kommt meist die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Um sich gegenüber bestehenden Schäden abzusichern, ist es wichtig, schon bei der Wohnungsübergabe vor dem Einzug detailliert Protokoll zu führen. Genauso gründlich sollten Mieter die Rückgabe der Wohnung an den Vermieter vorbereiten. Was ist also zu tun, damit die Übergabe reibungslos verläuft und die Kaution möglichst schnell wieder auf dem Konto landet?

Schönheitsreparaturen – der Vertrag entscheidet, wer was erledigen muss

Schönheitsreparaturen sind für Mieter Thema Nummer eins, wenn das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht. Die Liste der Fragen ist lang: Bin ich verpflichtet, zu renovieren? Welche Schäden muss ich beseitigen? Muss ich für die Durchführung Handwerker engagieren? Grundsätzlich obliegt es Vermietern, ihr Eigentum zu renovieren, doch in den meisten Fällen übertragen sie diese Pflicht per Vertrag auf die Mieter. Die sind dann verpflichtet, vor der Wohnungsübergabe Schönheitsreparaturen durchzuführen. In der Praxis heißt das: Der individuelle Mietvertrag entscheidet über die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Einige generelle Aussagen lassen sich jedoch treffen. Wurde die Wohnung unrenoviert bezogen, kann sie nun unrenoviert übergeben werden. Wurden aber vor dem eigenen Einzug Schönheitsreparaturen durchgeführt, muss der Mieter dies nun ebenfalls tun, sofern der Mietvertrag es von ihm verlangt.

Unwirksame Klauseln – welche Schönheitsreparatur-Klauseln sind unwirksam?

Das ist allerdings nur der Fall, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Da sich die Rechtslage im Laufe der Jahre stetig geändert hat, besteht vor allem bei älteren Mietverträgen die Chance auf eine unwirksame Klausel. Ist das der Fall, entbindet das den Mieter von jeglichen Renovierungspflichten. Schreibt ein Vermieter beispielsweise vertraglich vor, dass Schönheitsreparaturen alle drei Jahre – also innerhalb einer starren Frist und unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietsache – durchgeführt werden, ist die Klausel unwirksam. Auch den Mieter zu verpflichten, anfallende Arbeiten professionell durchführen zu lassen, ist nicht erlaubt und annulliert die gesamte Klausel. Im Ernstfall sollte man aber immer einen Fachmann zurate ziehen, der einschätzen kann, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht.

Schönheitsreparaturen: Was zählt dazu?

Trotz aller unwirksamen Klauseln: Ein großer Teil aller Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Doch was heißt das konkret? Grob gesagt, umfassen Schönheitsreparaturen lediglich Arbeiten mit Farbe und Tapete sowie das Füllen von Bohrlöchern. Abschleifen des Parketts oder Erneuern eines Teppichbodens fallen also beispielsweise nicht darunter. Über die Farbe, mit der gestrichten wird, darf der Vermieter keine genauen Vorgaben machen (eine weitere unwirksame Klausel!). Mieter können also nicht verpflichtet werden, vor dem Auszug weiß zu streichen. Doch extreme Farben wie Dunkelblau oder Neongrün sind ebenfalls tabu. Die generelle Empfehlung ist, helle, neutrale Farben zu verwenden. Mit einem einfachen Weiß macht man dabei natürlich nichts falsch.

Endreinigung: Wie sauber muss es sein?

Sofern nicht vertraglich anders vereinbart, müssen Mieter die Wohnung besenrein übergeben. Das bedeutet kehren und eventuelle Spinnweben entfernen. Doch sich ein bisschen mehr Mühe zu geben, schadet nicht: Wenn auf den ersten Blick alles super aussieht, ist der Vermieter weniger geneigt, nach kleinen Details zu suchen. So kann es zum Beispiel nützlich sein, auch zu wischen, die Fenster zu putzen oder Kalkflecken von Armaturen zu entfernen.

Übergabeprotokoll: die Wohnungsübergabe schriftlich festhalten

Wenn alle Vorbereitungen getroffen sind, steht einer erfolgreichen Wohnungsübergabe nichts mehr im Wege. Wichtig: Genau wie beim Einzug, sollte ein detailliertes Übergabeprotokoll in zweifacher Ausführung geführt werden. Nach erfolgter Übergabe unterschreiben beide Parteien das Protokoll und erhalten je eine Version. So ist sichergestellt, dass nachträglich keine Änderungen durchgeführt werden können. Nicht vergessen: die vollständige Rückgabe aller Schlüssel bestätigen lassen. Werden während der Übergabe keine Mängel festgestellt, steht einer zeitnahen Rückzahlung der Mietkaution nichts mehr im Wege. Lediglich einen Restbetrag für das Begleichen eventueller Nebenkosten-Nachzahlungen kann der Vermieter einbehalten.

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